關于物業管理中幾種常見爭議的處理

　　在小區物業管理的安全防范中，物業公司應負什么責任，除了《合同法》、《民法通則》等法律的規定外，最直接的法規依據是2003年9月1日開始施行的《物業管理條例》。該《條例》第三十六條規定，“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！?。物業管理公司是否應對其管理區域內人身、財產安全負責，應由業主委員會與物業管理公司所簽訂的《物業服務合同》確定。盡管物業公司對小區的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區安全防范的義務只是協助義務。當前，業主與物業公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業主家里的財產被盜事件經常發生，于是許多業主甚至于某些職能部門片面理解物業公司就是小區的“第二警力”，一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業公司推上被告席，然而這并不代表物業公司必須承擔業主失竊的后果。物業管理公司在物業管理過程中，是否存在“疏于管理”的行為，這些行為與小區內發生的危害業主人身和財產安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關系，應由法院根據案件證據來認定。

　　另外物業服務費用也不是包羅萬象的。依據國家發展改革委、建設部頒發的《物業服務收費管理辦法》第十一條規定：“物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業管理企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業主同意的其他費用?！睂τ谖飿I服務費用具體包含哪幾部分，應由房地產開發商或業主委員會與物業公司在簽訂（前期）物業管理委托合同時對費用構成加以界定。若《物業管理合同》內有明確規定物業管理部門加收保安費用的，就應該承擔相應的法律責任，但這種責任必須限制在一定范圍內，即應看其有沒有過錯。如果物業部門在事發時存在脫崗等未履行應盡義務的行為，這就應按其過錯責任的大小，承擔賠償責任。如果業主人身、財產安全遭受侵害時，物業管理部門履行了應盡的職責，即出現了“防不勝防”的情況，物業管理不承擔責任。